Dans un bail à copreneurs, en cas de départ de l’un des copreneurs, le copreneur restant doit demander à son bailleur l’autorisation de poursuivre le bail à son seul nom, dans un délai de 3 mois. (Article L.411-35 alinéa 3 CRPM)
Cette demande, entourée d’un formalisme précis, entraîne un risque pour le copreneur subsistant puisqu’ il offre, par là-même, au bailleur la possibilité de s’opposer à la poursuite du bail, en saisissant le Tribunal paritaire des baux ruraux compétent des motifs de son opposition.
Pour autant, le non-accomplissement par le Preneur de cette formalité substantielle constitue un manquement aux obligations définies par l’article L.411-35 CRPM que les dispositions de l’article L.411-3, II, 1° sanctionnent par la résiliation du bail.
Le moyen n’a pas manqué d’être soulevé à l’appui de diverses actions en résiliation de bail rural.
Dans un arrêt du 30 novembre 2023, la Cour de Cassation écarte cette sanction.
Les Haute Cour a estimé que la demande par le copreneur subsistant de poursuivre seul le bail ne représente “ pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°.”
En d’autres termes, le copreneur qui poursuit l’activité est libre de demander ou non la poursuite de son bail à son bailleur et ne peut encourir la résiliation du bail s’il décide de s’abstenir ou s’il a oublié d’effectuer cette formalité dans les délais prescrits.
Bien que favorable au copreneur subsistant, cette décision mérite d’être nuancée car le non-accomplissement des formalités de l’article L.411-35 alinéa 3 CRPM pourrait, plus tard, se révéler un obstacle à la transmission de son bail à l’un de ses descendants, à son conjoint ou à son partenaire de PACS.
En effet, pour céder un bail dans ce cadre familial, un preneur doit être « de bonne foi » au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation, c’est-à-dire avoir satisfait à toutes les obligations nées du bail.
Dans le cas d’un bail à copreneur, cela implique que le copreneur resté en activité respecte les dispositions de l’article L.411-35 alinéa 3 CRPM en informant son Bailleur dans les formes et délais prescrits du départ de son copreneur et obtenir son autorisation pour poursuivre seule le bail.
A défaut, l’autorisation judiciaire de cession du bail sera refusée.
La Cour de cassation rappelle expressément cette réalité dans ses motifs, citant un arrêt du 3 février 2010 stipulant :
« Mais attendu qu’ayant relevé, à bon droit, que la faculté accordée au preneur de céder son bail à ses descendants majeurs ou ayant été émancipés constitue une dérogation au principe général d’incessibilité du bail rural qui ne peut bénéficier qu’au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées de son bail, que le preneur d’un fonds rural est tenu de l’exploiter et que s’il le met à la disposition d’une société à objet principalement agricole dont il doit être associé, il a, restant seul titulaire du bail, l’obligation de continuer à se consacrer à sa mise en valeur en participant aux travaux de façon effective et permanente, et retenu que la clause de solidarité incluse au bail permettait aux bailleurs d’exiger indifféremment de l’un ou l’autre des preneurs l’exécution de toutes les obligations du bail, la cour d’appel, qui a constaté qu’en 1996 les biens loués avaient été mis à la disposition de l’EARL sans que Mme X… ait acquis à un quelconque moment la qualité d’associée, en a souverainement déduit, sans méconnaître les droits personnels de M. X…, que les copreneurs solidaires avaient manqué à l’une des obligations essentielles de la convention et que ce manquement qui, en l’absence de préjudice démontré par les bailleurs n’avait pu justifier la résiliation du bail, suffisait, en raison de l’importance de l’obligation méconnue, à les constituer de mauvaise foi et à les priver de la faculté de céder leur bail ; » (Cass. 3° Civ. 3 février 2010 n°09-11.528)
La demande ultérieure de cession de bail se heurterait également au fait qu’en cas de bail à copreneur, la demande n’est recevable que pour autant qu’elle a été formée par les 2 copreneurs.
Elle serait donc irrecevable, le Bailleur ne manquant pas de soutenir qu’à ses yeux, le bail est toujours à copreneur, et qu’en tout état de cause, l’un d’eux a cessé d’exploiter.
Si la résiliation du bail est écartée, cela serait bien pour le Preneur en faute, reculer pour mieux sauter… !
Attention donc de bien informer dans les formes et délais légaux le Bailleur de la cessation d’activité du copreneur devenu inactif.