Les baux de petites parcelles, prévus à l’article L.411-3 CRPM, bénéficient d’un régime dérogatoire au statut du fermage.
Les spécificités qui entourent ces mises à disposition sont nombreuses et peuvent se révéler assez favorables à l’une ou l’autre des Parties en fonction des situations. C’est notamment le cas des règles relatives à la délivrance du congé qui, en n’imposant ni motivation, ni préavis de 18 mois, profitent assez nettement au Bailleur.
Dans ces conditions, il peut être tentant pour un propriétaire, dont les terres louées par bail rural font l’objet d’une division pendant le cours du bail, de chercher à se prévaloir de ce régime en vue de récupérer ses biens.
Mais une telle entreprise est-elle seulement réalisable ?
À l’évidence oui, puisqu’aux termes du 2ème alinéa de l’article L.411-3 CRPM, les parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis plus de 9 ans peuvent bénéficier du régime dérogatoire réservé aux petites parcelles.
Toutefois, les choses ne pourront se faire aussi rapidement qu’il n’y paraît.
La division des terres se heurte, en effet, au principe d’indivisibilité du bail rural selon lequel le contrat passé forme un tout qui ne peut être ni morcelé, ni partiellement exécuté jusqu’à son expiration.
Ainsi, un propriétaire dont les parcelles se trouvent divisées en cours de bail ne pourra prétendre au bénéfice du régime dérogatoire à l’issue du délai de 9 ans prévu. Il lui faudra attendre, a minima, la fin du bail.
Ce raisonnement valable pour le bail initial est également celui tenu à l’égard du bail renouvelé par la Cour de cassation dans son arrêt du 13 juin 2024.
Les faits étaient les suivants :
Le 1er avril 1989, un couple de propriétaires consent un bail rural à long terme de 18 ans sur diverses parcelles.
Le 30 novembre 2009, soit deux ans après le renouvellement, l’une des parcelles données à bail est divisée en 6.
Par deux actes, l’un de partage, l’autre de donation, l’un des héritiers des Bailleurs acquiert l’année suivante la pleine propriété de 3 parcelles issues de la division.
Le 28 mars 2019, soit près de trois ans après le deuxième renouvellement du bail, cet héritier délivre congé à effet au 30 septembre sur les trois parcelles précitées en se prévalant du régime des petites parcelles.
Le Tribunal paritaire des baux ruraux, saisi en annulation du congé par le Preneur, rejette la demande qui ne connaîtra pas plus de succès en appel.
La Cour d’appel considère en effet que :
“Si la division parcellaire est intervenue durant la durée initiale d’exécution du bail, un congé ne peut être donné qu’à l’issue d’un délai de neuf ans à compter du renouvellement de celui-ci, mais que, si la division intervient, alors que le bail a déjà été renouvelé, alors le délai de neuf ans commence à courir à compter de la division parcellaire”.
La Cour de cassation censure cette décision qu’elle estime contraire au principe d’indivisibilité du bail rural en raison du second renouvellement intervenu en 2016.
L’indivisibilité du bail cessant à son expiration, dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail, la nature et la superficie des parcelles susceptibles d’échapper aux dispositions d’ordre public relatives au statut du fermage doivent être appréciées au jour où le bail a été renouvelé.
Il en résulte que le régime dérogatoire des baux de petites parcelles ne s’applique pas au bail renouvelé si la division des parcelles, qui a eu pour effet de faire naître une pluralité de bailleurs, a eu lieu moins de neuf ans avant ce renouvellement.
Autrement dit, le délai de 9 ans à l’issue duquel le régime des petites parcelles est applicable à des terres divisées en cours de bail ne commence à courir qu’à compter du premier jour du renouvellement du bail.
Et non à partir de la division.
Lire l’arrêt du 13 juin 2024 de la Cour de cassation : cliquer ici
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